CEDOLARE SECCA LOCAZIONI BREVI

ARTICOLO - 28 gennaio 2021 - Da: G. Manzana E. Iori

È confermata, come previsto dall' art. 13-quater, comma 4, DL n. 34/2019, l'istituzione presso il MIBACT di un'apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi che dovranno essere identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente l'offerta e la promozione degli stessi.

Rispetto alla previgente versione del citato comma 4 è ora disposto che:

• resta fermo ed applicabile quanto stabilito in materia dalle Leggi regionali;
• le Regioni / Province autonome di Trento e Bolzano sono tenute a trasmettere al Ministero i dati inerenti alle strutture ricettive e agli immobili in esame con i relativi codici identificativi regionali, ove adottati.

Le modalità di realizzazione / gestione della banca dati, di acquisizione dei codici identificativi regionali nonché le modalità di accesso alle informazioni raccolte sono demandate ad un apposito Decreto.

È inoltre previsto che, oltre ai titolari delle strutture ricettive / intermediari immobiliari / gestori di portali telematici, anche i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo sono tenuti a pubblicare il codice identificativo dell'immobile nelle comunicazioni inerenti l'offerta / promozione dello stesso.

Passaggio Effetti

• Apertura della partita.
• Iscrizione nel Registro delle imprese
• Iscrizione Inps se il proprietario- locatore non ha altra posizione previdenziale.

Applicazione dell’Iva

L’attività di locazione è esente da Iva in base all’articolo 10, punto 8, del Dpr 633/1972, ad eccezione del caso in cui il locatore sia il costruttore della abitazione ed opti per la applicazione dell’Iva la cui aliquota è del 10 per cento. Conviene al locatore esercitare l’opzione prevista dall’articolo 36-bis del Dpr 633/1972 per la dispensa dagli adempimenti, che comporta l’esonero dall’obbligo di fatturazione, registrazione (che rimane per gli acquisti) e quindi di dichiarazione, trattandosi di sole operazioni esenti. Per gli affitti riscossi il locatore si limiterà a fare le ricevute nello stesso modo che avrebbe fatto come privato.

Imposte dirette

La classificazione come attività di impresa ha come conseguenza che il titolare dei diritti reali sugli immobili non può rientrare nei redditi fondiari, tant’è che il comma 595 esclude espressamente la applicazione della cedolare secca; quindi rientra nel reddito di impresa. Questo comporta la tenuta della contabilità semplificata.

Il reddito degli immobili abitativi rientra nel primo comma dell’articolo 90 del Tuir essendo la fattispecie relativa a fabbricati abitativi e quindi patrimonio. Il reddito viene determinato ai sensi dell’articolo 90 del Tuir. Quindi per gli immobili locati si assume il canone di locazione risultante dal contratto (criterio di competenza) e possono essere dedotte le spese di manutenzione ordinaria fino al limite del 15% del canone medesimo. Se il risultato è inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, si dichiara quest’ultima.

Non sono deducibili gli altri costi e spese ad eccezione (unica consolazione) degli interessi passivi di finanziamento sostenuti per l’acquisto degli immobili patrimonio (articolo 1, comma 35, legge 244/2007).

Non è necessario anzi è inopportuno che i fabbricati diventino beni dell’impresa (articolo 65 del Tuir) perché comunque gli ammortamenti sarebbero non deducibili e genererebbero plusvalenza in caso di cessione. Quindi non è necessaria alcuna annotazione degli appartamenti destinati alla locazione breve nei registri contabili.

NORMA

595. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

596. Il comma 3-bis dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, è abrogato.

597. All'articolo 13-quater del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 4 è sostituito dal seguente:

« 4. Ai fini della tutela dei consumatori, presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo è istituita una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dei servizi all'utenza, fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali. La banca di dati raccoglie e ordina le informazioni inerenti alle strutture ricettive e agli immobili di cui al presente comma. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano trasmettono al Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo i dati inerenti alle strutture ricettive e agli immobili di cui al presente comma con i relativi codici identificativi regionali, ove adottati. Con decreto del Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo, da adottare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, sono stabilite le modalità di realizzazione e di gestione della banca di dati e di acquisizione dei codici identificativi regionali nonché le modalità di accesso alle informazioni che vi sono contenute»;

b) i commi 5 e 6 sono abrogati;

c) al comma 7, dopo le parole: « strutture ricettive,» sono inserite le seguenti: « i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo, ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96,» e le parole: « il codice identificativo» sono sostituite dalle seguenti: « i codici di cui al comma 4».

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