LA NUOVA AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA"

ARTICOLO - Pubblicato il: 31 gennaio 2016 - Da: G. Manzana E. Iori

La legge 208/2015, in materia di agevolazioni “prima casa”, ha introdotto il nuovo comma 4-bis alla Nota II-bis), DPR n. 131/86 in base al quale il soggetto già proprietario della “prima casa” può acquistare la “nuova prima casa” applicando le relative agevolazioni anche se risulta ancora proprietario del primo immobile a condizione che lo stesso sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto. Se entro detto termine annuale la “vecchia prima casa” non viene venduta, vengono meno le condizioni che consentono l’applicazione delle agevolazioni.

Nello specifico la nuova previsione normativa prevede che “«4-bis. L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

L’agevolazione a regime

L’agevolazione “prima casa” consiste sia nell’acquisto con l’imposizione indiretta ridotta (registro, ipotecarie catastali e Iva) sia nel credito d’imposta per le imposte pagate nel precedente acquisto prima casa.

La norma, come ora risulta, prevede quindi che per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” occorra:

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (presupposto della cosiddetta “impossidenza”);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà,   usufrutto,   uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa (presupposto della cosiddetta “novità” dell'agevolazione “prima casa”) ovvero, qualora proprietario che intende venderla entro un anno.

L’interpretazioni del Notariato

Il Consiglio nazionale del Notariato (studio tributario 5-2016/T) ha specificato che la vendita entro l’anno riguarda solo la lettera c) – casa acquistata con benefici - e non anche della lettera b) – impossidenza di altro immobile nel comune.

L’interpretazioni dell’Agenzia delle entrate

A Telefisco 2016 l’Agenzia delle entrate ha chiarito che la nuova disciplina (vendita entro l’anno):

1. oltre che i contratti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro (ove si applicano l’aliquota del 2% oppure quella dell’1,5% se l’acquisto della “prima casa” avviene mediante un “leasing abitativo”), si applica anche:

- i contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4 per cento in luogo dell’aliquota ordinaria del 10 per cento);

- gli acquisti a titolo gratuito (e, cioè, per effetto di successione a causa di morte o di donazione), nei quali l’agevolazione “prima casa” vale ad abbattere alla misura fissa (attualmente stabilita in euro 200) ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale.

Il dubbio sorgeva perché il testo della nuova norma sembrava far riferimento ai soli acquisti per i quali fosse applicabile l’aliquota del 2% dell’imposta di registro.

Sul tema degli acquisti a titolo gratuito, le Entrate hanno precisato che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, deve risultare l’impegno a trasferire entro un anno l’immobile preposseduto;

2. trova applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1 gennaio 2016 e, quindi, per gli atti conclusi prima di tale data non può essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle nuove disposizioni né spetta un credito d’imposta;

3. riguarda oltre che la riduzione delle imposte indirette anche il credito d’imposta: all’atto di acquisto del nuovo immobile con l’agevolazione “prima casa” il contribuente può pertanto fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto. L’opinione dell’Agenzia ha motivato il suo avviso con l’osservazione che una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma, la quale ha inteso agevolare la sostituzione della “prima casa”, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto.